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新築のマンション、建売住宅が大量に供給される状態が続き、空き家、空き地も増加して家余りの状況の中、好条件で売却するためには、競合物件に対して差別化する必要があります。

主な差別化は次の通りです。

1. 建物のインスペクション

買主様が中古住宅に持つ不安の中でもっとも多いのが「建物への不安」です。新築が必ずしも安全というわけではありませんが、それでも新築は中古に比較すると建物ついての不安が少ないと考える人が多いようです。

しかし、実際の中古住宅は相当にしっかり作られているものが多数あり、新築以上の耐震性を有する場合すらあります。それをきちんと事前に調べて提供することで、買主様は安心の取引が出来るのです。それがこの「インスペクション」という建物診断制度です。

このインスペクションを行うことで、買主様は購入後にどの部分を修理したりリフォームしたりすれば良いのか?という判断が可能となり、購入後の不安の一つである「リフォームにいくらかかるかわからない」という問題が解決します。

2. 瑕疵保険加入

新築住宅を購入する場合、買主様は売主である不動産会社から建物の保証を受けられます。つまり購入後に何か不具合が見つかったら売主が直してくれるのです。

しかし、中古住宅では売主が個人であるために、引き渡し後に保証をするのは無理です。仕方のないことではありますが、それでは新築の方が安心だと思われても仕方ありません。

そこで、国は中古住宅にも一定の基準をクリアすれば売買後最長5年間の保険を付ける制度を創りました。この保険に入ることで、買主様は引き渡しを受けたあとに発見された雨漏りや傾きといった隠れた瑕疵(欠陥)が保険で保証されることになるということです。

3. 耐震基準適合証明書の発行

住宅ローン減税は住宅購入者にとって欠かせない支援制度です。新築だけでなく中古住宅でも利用できます。しかし、住宅ローン減税には築後年数要件が定められており、要件をオーバーする中古住宅は住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

空き家の増加が社会問題となり、中古住宅の流通を促進するという行政施策と矛盾する制度ですが、政治を動かすのは現実的ではありません。

この築後年数要件を緩和する方法があります。2の瑕疵保険加入にすることでも要件を満たせますが、加入不適合の物件も多く、その場合、耐震基準適合証明書付きの住宅つまりは耐震性能が確保された住宅であれば対象にしても良いという方法もあります。

4. 土地建物の状態を改善する

不動産を購入しようとする方、特に自宅用の場合、理屈や条件よりも印象の方が強く影響します。古かったり、汚れている状態の建物や部屋を見て、リフォームすればきれいになる、その工事費用分は安いからいいと頭では分かっていても、見学段階での印象が悪いとスイッチが入らずに見送りとなってしまうことが多くあります。

デートするとき、男女問わず、中身がいいから、磨けば光るからと言っても、不潔だったり、だらしない印象を抱くと、やっぱり交際には進みづらいのと一緒で、住宅を売る時も、見た目、印象が大事になります。

居住中の場合は整理整頓、清掃を行う。空き家の場合で状態が厳しい場合はリフォームする、部屋の状態に問題がなければ展示場のように飾る(ホームステージング)、土地の場合は古家があれば解体をする(庭木を手入れ)、残置物があれば撤去する、など、印象を良くするために手を入れます。

なお、お金をかければその分だけ上乗せという単純なものではございませんので、不動産業者と打ち合わせをしながら実施してください。不動産業者によっては、売却代金での清算に対応してもらえて、先に費用負担がいらないというケースもあります。

これらの方策を取っても売却が難しい場合は、価格などの条件を変更する、売却を依頼する会社を変える、依頼方法を専任から一般にする、という判断になります。

preseek.shibata代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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