住宅金融支援機構債権の任意売却

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住宅金融支援機構より公開されております「任意売却パンフレット http://www.jhf.go.jp/files/300176772.pdf 」にて、任意売却の事務処理に必要となる手続や書類が示されております。以下、このパンフレットより概要を抜粋してご紹介させていただきます。

1) 任意売却について、住宅ローンのご返済が困難になった場合、残念ではありますが任意売却又は法的措置(競売)によりご自宅を手放していただくことになりますが、当方では次の観点から任意売却をお勧めしています。
(1) 通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、お客さまの負債の縮減につながります。
(2) このパンフレットに定める手続にご協力いただける場合、お客さまの状況により売却代金から不動産仲介手数料、抹消登記費用等を控除してお渡しできる場合があり、また、お客さまの残債務の状況等により延滞損害金減額のご相談に応じられる場合があります。
(3) 裁判所による手続である競売と比べると、ご自宅の引渡時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。

1-2)ご留意いただく事項
(1) 任意売却を円滑に進めるためには、適切な販売活動を行うことができる仲介業者を選定することが必要です。お客さまの大切な資産である住宅の売却を任せる先ですので、慎重にお選びください。
(2) ご自宅の売却に向けては、お客さまの協力が必要不可欠です。次の点には是非ご協力ください。
ア 少しでも高値で売却するため、物件の室内外の清掃、家具・生活雑貨類の整理を行い、広く明るい状態にしてください。
イ 仲介業者から物件調査のための内見やオープンハウスの依頼があった場合は、積極的に協力してください。
(3) 任意売却による返済金が債権額に満たない場合、破産免責となっている方を除き、お客さまの残債務の返済義務は残りますが、任意売却後の返済計画は、お客さまの返済状況等を踏まえてお客さまとともに返済可能な金額を決定していきます。

2) 任意売却手続の流れ
1 「任意売却に関する申出書」の提出、任意売却の手続に入る前に、「任意売却に関する申出書」を当方に提出していただきます。なお、仲介業者は、原則としてお客さま自らで選定していただきます。
※ 機構が全額繰上償還請求を行っていないお客さまの場合においては、当方に「任意売却に関する申出書」を提出していただくことにより、お客さまが返済継続を断念し、月々の返済を行う権利を放棄したことの意思表示となり、割賦返済中の場合は、残債務全額の繰上償還を催告することになります。

2 物件調査・価格査定、仲介業者は、物件調査を実施した上で、次の書類(省略)を当方に提出してください。なお、提出書類について、当方から記載内容(取引事例採用理由や調整率の算出根拠等)を照会したり、不備な点がある場合には、再作成や追加書類の提出を依頼することがあります。

3 売出価格の確認、仲介業者の査定価格を機構が確認の上、当方から売出価格等を通知します。なお、当方が通知した価格以外での売出により購入希望者を見つけていただいても、抵当権抹消に応じることができない場合があります。
※ 機構が債権回収会社に業務を委託する場合、売出価格の確認及び通知は債権回収会社が行います。「任意売却に関する申出書」提出後、債権回収会社への委託までに通常3か月程度を要します。委託成立後の任意売却に関する手続は、債権回収会社から仲介業者(仲介業者が未定の場合はお客さま)に連絡します。

4 媒介契約の締結、当方から売出価格等を通知した後に、お客さまと仲介業者との間で専任媒介契約又は専属専任媒介契約を速やかに締結していただきます。媒介契約締結後 10 営業日以内に、次の書類(省略)を当方に提出してください。

5 販売活動を行う際の留意点等 (1) 仲介業者は、販売活動を行う際、次の点にご留意願います。(省略) (2) 次のいずれかに該当する場合、任意売却を断念し競売手続に着手し、又はお客さまに仲介業者の変更を促す等の対応を取らせていただく場合があります。(省略)

6 「販売活動状況報告書」の提出、仲介業者は、購入希望者があらわれるまでの間は、毎月1回「販売活動状況報告書」を当方に提出してください。なお、売出価格の変更を希望する場合は、「販売活動状況報告書」の価格見直し理由等欄に、販売活動状況の詳細な理由及び状況説明を記入してください。

7 利害関係人との調整、仲介業者は、販売活動と並行して、抵当権等の抹消条件について、お客さまとともに利害関係人(差押債権者・後順位抵当権者等)に確認してください。なお、利害関係人の有無は必ず最新の登記事項証明書により確認してください。
<留意事項> (1) 利害関係人への配分額や控除費用について、内容によっては承諾できない場合がありますので、当方と事前に協議願います。※ 当方が控除を承諾できる諸費用としては、不動産仲介手数料、抹消登記費用、破産財団組入金などがあります。 (2) 任意売却に協力いただけない利害関係人が存在する場合があるので、購入希望者があらわれた段階で改めて協議する必要がある旨を、販売活動開始前に利害関係人に連絡してください。

8 購入希望、購入希望者があらわれたときは、仲介業者は、当方の売出価格の確認通知の有無に応じて、次の書類(省略)を当方に送付してください。なお、抵当権抹消の可否についての通知までには、1週間程度の期間をいただきます。

9 売買契約の締結、当方が抵当権抹消を承諾した後、仲介業者は、お客さまと購入希望者との間で売買契約を締結します。なお、当方の承諾前に契約を締結される場合は、特約条項で必ず当方の承諾を停止条件に付してください。※ 任意売却後に債務が残る場合、債務者及び連帯保証人(いずれも破産免責となっている方を除きます。)は、その残債務についての返済義務があります。

10 代金決済、仲介業者は、抵当権抹消関係書類作成の準備のため、遅くとも決済日の2週間(10 営業日)前までに「代金決済予定日等の報告書」を当方に送付してください。また、代金決済日当日は、売主及び買主ともに、売買契約書原本、重要事項説明書原本及び身分証明書(運転免許証、健康保険証、パスポート等)を持参してください。

preseek.shibata代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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